*La cesión de derechos en juicio especial hipotecario

Por Blas A. Buendía *

La notificación extrajudicial por escrito es presupuesto de la acción especial hipotecaria y formalidad indispensable para permitir al deudor conocer la sustitución del acreedor derivada de la transmisión de los derechos del contrato original, ya que sólo así estará en condiciones de saber ante quién debe cumplir las obligaciones respectivas y no hacer el pago a alguien que ya no es el titular del crédito, por lo cual debe cumplir con esa condición antes de entablar el juicio hipotecario, pues el juzgador está obligado a analizar de oficio si se notificó previamente al deudor la existencia de la cesión del crédito.

Lo anterior es formulado por el magistrado civilista Élfego Bautista Pardo, quien en su espacio Así es el Derecho, aborda el tema sobre la “Validez de la notificación extrajudicial sobre cesión de derechos en juicio especial hipotecario”, explicando que la cesión de derechos es un acto jurídico mediante el cual un acreedor denominado cedente transfiere a otra persona, llamado cesionario, los derechos, créditos y obligaciones que tiene contra su deudor o socio a través de un contrato.

Destaca que en caso de cesión de derechos hipotecarios, cuando el cedente (acreedor) deja de llevar la administración de los créditos del cesionario deberá notificar por escrito dicha cesión al deudor; deberá hacerlo antes de iniciar un juicio en el que ejercite la acción hipotecaria, de conformidad con los artículos 2036 y 2926 del Código Civil para la Ciudad de México, por considerarse requisito legal para la procedencia de esta vía especial, pues es condición previa para que el cesionario pueda ejercitar sus derechos contra el deudor, de suerte que ésta se eleva a la categoría de formalidad indispensable para que la cesión de derechos se perfeccione.

Lo anterior, añade, implica que previamente a la admisión de la demanda, el juez debe analizar, de oficio, si se realizó esta formalidad que la ley permite cumplir en forma judicial o extrajudicial. Cuando se trata de la forma extrajudicial puede hacerse por conducto de notario o ante dos testigos.

Sin embargo, aclara que la legislación sustantiva y la procesal no contemplan los requisitos que deben tomarse en cuenta cuando un particular realiza una notificación extrajudicial ante dos testigos, por lo que es importante señalar que aun cuando no contengan en forma específica los requisitos para darle validez y genere convicción en el juzgador, no pueden ser menores a las que se exigen a los funcionarios que están investidos de fe pública; precisamente porque el particular carece de la misma, y el juzgador debe ser más escrupuloso y riguroso en que se cumplan las mínimas formalidades en ese tipo de notificaciones.

Y subraya: “Entonces, en el caso de un juicio de carácter civil, como lo es el especial hipotecario, para determinar la validez del contenido de las notificaciones realizadas por particulares de forma unilateral que tienen como fin dar a conocer al deudor la cesión de derechos que se trate, debe aplicarse como apoyo lo contenido en el Código de Procedimientos Civiles en sus artículos 113, 116, 117 y 118, que señalan todas las formalidades que debe cumplir el actuario para realizar una notificación a alguna persona”.

Explica de igual manera el notario público debe regirse por los artículos 128, 129, 130, 131, 132 y 133 de la Ley del Notariado aplicable para la Ciudad de México, para llevar a cabo las notificaciones que le sean solicitadas, de forma extrajudicial.

Menciona que el demandado que se considere afectado por una notificación ilegal podrá impugnarla, como excepción, aun cuando se haya realizado por conducto de notario público, pues si bien es cierto que las actas y los testimonios que los fedatarios expiden en el ejercicio de sus funciones constituyen documentos que gozan de presunción de certeza de los actos que consignan, también lo es que esa presunción admite prueba en contrario, y su nulidad puede declararse judicialmente en un procedimiento en el que se demuestre que los hechos que consignan no se apegan a la realidad.

Por tanto, hace notar que si el acreedor quiere ejercer acción contra el deudor en la vía especial hipotecaria, en la que previo a entablar la demanda se efectuó una cesión de derechos, deberá notificar tal cesión, la que deberá contener los requisitos indispensables para su validez, los que pueden ser robustecidos con otras pruebas, como la testimonial, en la que será indispensable que los testigos señalen con precisión las formalidades necesarias para que tenga plena eficacia la notificación realizada, sobre todo de forma extrajudicial.

Reportero Free Lance *

Premio México de Periodismo Ricardo Flores Magón-2021

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